Моделирование структуры воспроизводства жилищного фонда
Аннотация
В статье рассматриваются жилищная политика государства, основные проблемы и показатели эффективности реализации национального проекта «Доступное жилье». Предложенный в статье механизм принятия решений по формированию объемов строительства жилья с учетом планового показателя индекса доступности жилья, доходов населения, цен на рынке недвижимости позволит максимально приблизить реализацию национального проекта «Доступное жилье».
Ключевые слова: жилищный фонд, воспроизводство, моделирование, доступное жилье, структура
Одной из основных задач на современном этапе при решении жилищной проблемы является определение оптимальной структуры жилищного фонда, которая включала бы: новый жилищный фонд; фонд, требующий реабилитации и реконструкции; фонд, требующий капитального ремонта, текущего ремонта; фонд, требующий сноса по ветхости и жилищный фонд, передаваемый под нежилые помещения. Эту задачу можно решить, предложив экономико-математическую модель описания состояния жилищного фонда.
Вопросы моделирования оптимальной структуры жилищного фонда отражены в работах В.В.Бузырева, А.О.Березина, В.К.Соколова, А.М.Платонова, Е Н.Егоровой, С.Р.Хачатряна.
В работах В.В.Бузырева, А.О.Березина [1,2] приведена модель совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда крупного города, которая представлена в виде многокритериальной оптимизационной задачи. Данная модель имеет существенный недостаток - не установлены ограничения и приоритет целевой функции, в связи с чем решение данной задачи не может иметь конкретных значений.
В.К. Соколов предлагает экономико-математическую модель определения оптимальной структуры жилищного фонда, обусловленную физическим и моральным состоянием жилой застройки[3].
Выше указанные модели преследуют своей целью максимизировать площадь жилищного фонда города, но в них нет разделения нового жилья по целям использования, что является весьма актуальным в современных условиях, когда муниципалитеты инвестируют средства в строительство не только социального, но и индивидуального жилья. Ограничения по стоимости нового строительства и преобразования жилищного фонда выше представленных моделей в настоящее время нуждаются в корректировке.
Также следует отметить, что в связи со все более углубляющимся разделением жилищного фонда на государственный, муниципальный и частный, следует разрабатывать различные подходы к их воспроизводству, поскольку в настоящих условиях на собственника перекладываются заботы по ремонту и строительству нового жилья. В этой связи можно утверждать, что воспроизводство частного жилищного фонда полностью зависит от развития строительного рынка и рынка жилой недвижимости, а государственного и муниципального – от решений субъектов РФ и муниципалитетов.
При разработке модели мы исходили из классификации жилищного фонда по целям использования, а также разделения индивидуального жилищного фонда в зависимости от категорий социальной защищенности граждан (самостоятельно приобретающие жилье и нуждающиеся в государственной поддержке).
При этом специфика жилищного строительства по сравнению с большинством других коммерческих продуктов заключается в том, что повышение доступности (снижение себестоимости) жилья для граждан– это одна из первостепенных задач публичной власти. Право на жилище утверждено в качестве одного из основополагающих конституционных прав граждан основным законом страны, в котором так же указано, что «органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище».
Имеющийся отечественный и зарубежный проектный и практический опыт позволяет выделить следующие основные формы воспроизводства жилищного фонда:
- новое строительство;
- реконструкция;
- модернизация;
- капитальный и текущий ремонт.
Основной формой воспроизводства жилищного фонда города является новое строительство, которое развивалось от малоэтажной застройки к многоэтажной, от массового строительства жилья к точечной застройке городов, от кирпичного и панельного домостроения к каркасно-монолитному, произошли изменения и в источниках финансирования жилищного строительства.
В указанных условиях для определения структуры жилищного фонда нами предлагается использовать следующую модель
1. Целевая функция - объем активного жилищного фонда в t-году. Администрации муниципальных образований в настоящее время преследуют цель увеличения жилищного фонда городов для удовлетворения потребности в жилье различных категорий граждан. Для увеличения объема инвестиций в строительство социального жилья муниципалитет участвует в качестве заказчика при возведении индивидуального жилья в городе.
где хit - объемы жилищного фонда, индивидуального жилищного строительства, кв.м;
хitсоц – объемы строительства социального жилья, кв.м;
хitинд - объемы строительства индивидуального жилищного фонда для отдельных категорий граждан при участии муниципалитета, кв.м;
хitн - объемы жилищного фонда введенного в эксплуатацию в предшествующем плановому году, кв.м;
хitм – объемы модернизированного жилищного фонда, кв.м;
хitр - объемы ремонтируемого жилищного фонда, кв.м;
хitс - объемы сносимого жилищного фонда, кв.м;
хitп – объемы передаваемого под нежилое жилищного фонда, кв.м;
n, nсоц, nинд, nн nм nр nс nпер - число типов жилых домов,
2. Ограничения
а) решение принимается среди положительных значений объемов.
б) объемы новых, модернизируемых, реконструируемых, сносимых и переводимых в нежилые фондов не должны превышать имеющиеся в t-м периоде.
2. Затраты на новое строительство включают затраты на строительство индивидуального и социального жилья. Этим делением обусловлен различный подход к величине инвестиций в строительство в зависимости от целей. Так, если муниципалитет выступает заказчиком строительства индивидуального жилья, то он преследует цель извлечения прибыли, а при возведении социальных жилых домов – удовлетворение потребности в жилье социально незащищенных слоев населения. При формировании данного ограничения использован метод целевой себестоимости.
- при строительстве индивидуального жилья величина капвложения не должна превышать себестоимости строительства, определяемую как разницу между рыночной ценой 1 кв. м и планируемого уровня прибыли от строительства 1 кв.м.
где Цкв.м – реальная рыночная средняя цена 1 кв. м на рынке жилой недвижимости, руб.;
Рit – планируемый уровень рентабельности строительства 1 кв.м жилья, руб;
Кt – планируемые капитальные вложения в t- м году
- при строительстве социального жилья
где Сitсоц – стоимость 1 кв. м строительства социального жилья;
Кtсоц – планируемые капитальные вложения в строительство социального жилья в t- м году
- при строительстве индивидуального жилья для отдельных категорий граждан величина капвложений не должна превышать стоимости строительства. Основным критерием при принятии решений о строительстве такого жилья можно принять заданный ИДЖ (3 года) [5] и уровень доходов отдельных слоев населения, тогда цену 1 кв.м, которую предлагается определять исходя из формулы индекса доступности жилья.
где ИДЖ – индекс доступности жилья;
Дср – годовой среднедушевой денежный доход;
Кчл.с – количество членов семьи;
Кпл.чл.с – количество членов семьи получающих доход;
Sср – средняя величина субсидий на приобретение жилья;
Н – норма предоставления общей площади жилого помещения;
Кtинд – планируемые капитальные вложения в строительство жилья для отдельных категорий граждан в t- м году.
3. Затраты на ремонтно-реконструктивные мероприятия
где Сitм – затраты на модернизацию 1 кв. м жилья;
Сitр – затраты на капитальный ремонт 1 кв. м жилья;
КtРРМ – планируемые капитальные вложения в ремонтно-реконструктивные мероприятия в t- м году
При этом необходимо для обеспечения простого или расширенного воспроизводства должны выполняться следующие условия:
где Рit – потребность в жилье населения города, кв.м;
РРМit – объем необходимых ремонтно-реконструктивных работ, кв.м.
Таким образом, данная модель позволяет определить возможные объемы строительства жилья при существующем финансировании, учитывая уровень его доступности и критерии эффективности реализации национального проекта «Доступное жилье».
Литература
-
1.Березин О.А. Методические основы совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда крупного города в современных условиях (на примере Санкт-Петербурга) / Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. – СПб., 2002. – 152 с.
2.Бузырев В.В., Селютина Л.Г., Березин А.О. Моделирование оптимальной структуры жилищного строительства в крупном городе // Экономика строительства. 2002. №9 с.29-39
3.Соколов В.К. Реконструкция жилых зданий. – М.: Стройиздат, 1986. – 248с.
4.Типология и анализ экономико-математических моделей рынка воспроизводства жилья: Отвред. Д.э.н. Стороженко В.П. / Препринт# WP/97/022-М.: ЦЭМИ РАН, 1997-78с. Приоритетный национальный проект «Достойное и комфортное жилье гражданам России [Электронный ресурс] Режим доступа: //www.rost.ru